전세를 월세로, 월세를 전세로 바꿀 때 적용되는 비율이 전환율입니다. 법으로 상한이 정해져 있지만 실제 계약에선 이보다 낮거나 시세에 따라 달라지는 경우도 많아, 기준과 계산법을 알아두면 협상에서 유리합니다.
전월세 전환율 계산기 바로가기 →보증금과 전환율만 입력하면 전세↔월세 전환 금액을 계산합니다전월세 전환율이란?
임대차 계약에서 보증금과 월세를 서로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 예를 들어 보증금 1억원의 전세를 보증금 5천만원 + 월세로 바꾸면, 줄어든 보증금 5천만원에 전환율을 곱해 월세가 결정됩니다. 주택임대차보호법은 이 전환율의 상한을 법으로 제한해 세입자를 보호합니다.
법정 전환율 상한
주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조는 보증금을 월세로 전환할 때의 상한을 다음과 같이 정합니다.
기준금리가 3.0%라면 상한은 연 5.0%입니다. 이 상한을 넘는 월세 전환은 무효이며, 초과분은 반환 청구가 가능합니다. 단, 이 상한은 “보증금을 월세로 전환”할 때만 적용되고, 월세를 보증금으로 전환하는 경우에는 법정 상한이 따로 없어 당사자 협의로 정합니다.
계산 공식
전세 → 월세 전환
- 예시: 보증금 1억원 중 5천만원을 월세로 전환, 전환율 연 5% → 월세 = 50,000,000 × 0.05 ÷ 12 ≈ 208,333원
월세 → 전세 전환 (역산)
- 예시: 월세 50만원을 보증금으로 바꾸고 전환율 연 5% 적용 → 보증금 = 500,000 × 12 ÷ 0.05 = 1억 2천만원
실제 계약에서 주의할 점
- 법정 상한은 ‘최대치’입니다. 실제 계약의 전환율은 이보다 낮을 수 있고, 시장 전환율(통상 4~6%대)이 지역·시기에 따라 다릅니다. 주변 시세와 비교해 협상하는 것이 중요합니다.
- 계약 갱신 시에도 적용됩니다. 재계약으로 보증금 구조를 바꿀 때에도 법정 상한은 동일하게 적용됩니다.
- 상가는 다른 기준입니다. 상가건물임대차보호법은 전환율 상한이 “기준금리 × 4.5배”로 다릅니다. 주택과 상가를 혼동하면 안 됩니다.
- 월세→전세는 상한 없음. 역방향 전환율은 법적 상한이 없어 시장 관행(통상 전환율과 유사한 수준)으로 협의합니다.
자주 묻는 질문
전세를 월세로 바꿀 때 전환율이 정해져 있나요?
주택은 법정 상한이 있습니다. 주택임대차보호법상 보증금을 월세로 전환할 때는 한국은행 기준금리+2%p를 넘을 수 없습니다. 이 상한은 '최대치'이므로 실제 계약은 이보다 낮게 협의할 수 있습니다.
월세를 전세로 바꿀 때도 법정 상한이 있나요?
아니요. 월세를 보증금으로 전환하는 경우에는 법정 상한이 따로 없고, 당사자 간 협의로 정합니다. 다만 보증금→월세 방향과 유사한 수준으로 시장 관행이 형성되어 있습니다.
상가도 주택과 같은 전환율 기준인가요?
다릅니다. 상가건물임대차보호법은 '기준금리 × 4.5배'를 상한으로 정합니다. 주택과 상가의 계산 기준이 다르므로 계약 대상을 먼저 구분해야 합니다.
법정 전환율을 초과하는 계약은 어떻게 되나요?
상한을 넘는 부분은 무효입니다. 초과해서 낸 월세는 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.
전환율이 낮을수록 세입자에게 유리한가요?
보증금을 월세로 바꿀 때는 낮을수록 세입자 부담이 줄어 유리합니다. 다만 임대인과의 협상 결과로 정해지므로 시세와 계약 조건을 함께 비교해야 합니다.
근거 및 출처
- 주택임대차보호법 제7조의2 — 월차임 전환 시 산정률의 제한
- 주택임대차보호법 시행령 제9조 — 전환율 = 기준금리 + 2%p
- 상가건물임대차보호법 제12조 — 상가 전환율 기준
※ 이 가이드는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 계약은 법률 상담이나 부동산 전문가 확인을 권장합니다. 기준금리는 변동되므로 계약 시점의 수치를 확인하세요.